Обычно, когда речь заходит о вложениях в жилую недвижимость, речь о двух основных стратегиях инвестирования: это покупка на старте новостройки по минимальной цене для дальнейшей перепродажи или покупка с целью аренды. Однако, как считает Строительный портал ProfiDom.com.ua, в текущем году инвестиции в недвижимость могут нести дополнительные риски и угрозы, учитывая непростую внешнеполитическую ситуацию
По информации журналистов ProfiDom.com.ua, портал «Минфин» рассмотрел возможные сценарии событий.
Перепродажа
Она позволяет войти на старте и выйти, когда дом сдан или вот-вот сдан, чтобы заработать максимум на строительной готовности. Но, вы также можете выйти, скажем, в середине цикла на меньшем приросте, если потребуется. Для этого существует переуступка прав. Комиссия девелопера может быть от 2 до 5%.
2021 год получил титул «года растущего инвестиционного спроса», который в пиковые периоды достигал и 35-40% в общей структуре рынка, а затем в сентябре, закономерно, пошел на спад. Такой рост интереса легко объяснить простой арифметикой: в ликвидных форматах категории комфорт+ с начала года цены выросли на 30-35% в среднем, а в бизнес-сегменте рост составил от 35%.
При этом, были ЖК, которые превзошли все ожидания, за счет сосредоточения внимания платежеспособного спроса, интересной концепции и более быстрой строительной динамики. Есть прецеденты на рынке, когда инвесторы по итогам года могли заработать и 40-50% на росте цены квадрата.
Теперь, о перспективах инвестиционной активности на 2022 год. Даже, с учетом более сдержанного сценария средневзвешенной ценовой динамики (15-20% в годовом измерении прирост средней стоимости), благодаря более благоприятному прогнозу по сырьевым рынкам, прогнозируемой корректировке цен на энергоносители, уровню реального платежеспособного спроса, инвестиции в жилую недвижимость остаются для украинцев куда более выгодным способом не только переждать шторм, но и заработать.
Банковские депозиты предлагают 7-7,5% годовых, а 19,5% из них съедают налоги и сборы. Вложения в драгоценные металлы проигрывают долгим периодом окупаемости, а фондовый рынок и криптовалюта вызывают у многих опасения, что это слишком сложно, в частности нужны специальные знания и понимание законов функционирования этих инструментов.
Арендная стратегия
Арендная стратегия предполагает выбор: посуточная, длительная или микс-формат. Вы можете купить квартиру и управлять ею сами или же войти в инвестиционный объект, купив апартаменты, которыми будет заниматься управляющая компания. Этот формат инвестиций, вот уже несколько лет к ряду, стабильно крепнет и завоевывает симпатию украинцев. Важно, правда, оценить опыт управляющей компании, потенциал загрузки объекта должен быть не меньше 60-70%, локация и концепция требует тщательной проработки.
Долгосрочная аренда в центральном деловом районе в ликвидных новостройках с полифункциональной инфраструктурой может приносить 13-15% годовых в долларах, однако, следует помнить, что входной билет в арендный бизнес значительно выше, а срок окупаемости от 15 лет обычно.
Чтобы сократить срок окупаемости, можно приобрести квартиру с ремонтом от застройщика. Это позволит сэкономить на 40% минимум чек за подобный ремонт своими силами, ведь у девелоперов подписаны контракты с поставщиками напрямую, есть дисконты на большие объемы закупок. К тому же, вы экономите до полугода не делая ремонт, а это значит, что инвестиция с первых дней работает на вас..
К слову, не только квартиры привлекают частный капитал: в прошлом году наметилось смещение фокуса внимания инвесторов в сторону ликвидных площадей свободного назначения и коммерческие объекты. Особое внимание привлекают средние площади в 70-120 кв.м с большой витринной группой и процентом остекления, отличной проходимостью места в составе комплексных жилых проектов. Процент инвестиций в коммерцию в составе ЖК в 2021 вырос до 15% в общей структуре инвестиционных сделок по рынку, вполне вероятно, что в 2022 их число увеличится.
На что обратить внимание инвестору в недвижимость
Строительный портал ProfiDom.com.ua согласен с тем, что инвестиции в недвижимость также требуют предельного внимания к деталям, изучения специфики и законов рынка, аудита объекта и компаний. Важно оценить локацию, концепцию, формат, транспортную доступность, понять, кто твой конечный покупатель и какие стили жизни, экосистема ему необходима, затем сопоставить это с тем, что предлагает конкретный ЖК и девелопер.
Следующий этап — проверка рисков. Изучить историю компании, опыт реализации предыдущих проектов, были ли долгострои и проблемы, обязательно посмотреть на строительную динамику. Она должна быть не менее 2-3 этажей монолита в теплый период. Третий этап — полный due diligence проекта, а также, по возможности, оценка девелоперской и финансовой модели компании.
(Прим. ред. – статья в источнике рассчитана вроде бы на обычных людей, которые хотят вложиться в недвижимость. В таком случае, для чего бравировать специальными терминами, которые знакомы только специалистам? Чтобы казаться умнее и солиднее?
Наша справка: как гласит Википедия, — due diligence, это процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку её финансового состояния и положения на рынке).
Если строят за деньги инвестора, рассчитывая на стабильный приток от продаж, практикуют перекрестное финансирование и занимаются внутренним каннибализмом, плодя похожие продукты, лучше пройти мимо.
Немаловажный аспект — процент инвестиционного спроса в конкретном ЖК. Лучше, если он не превышает или незначительно превышает 10% в комплексной застройке. Если же это 20% и выше, лучше 7 раз подумать, а стоит ли игра свеч. Большое количество инвесторов в одном ЖК может создать прецедент ценового демпинга, когда застройщик с остаточным количеством квартир и инвесторы или инвесторы и инвесторы окажутся по разные стороны баррикад в воюющих лагерях на этапе продажи. Начнется ценовая вакханалия, срок экспозиции увеличится, вы потеряете и в деньгах, и во времени.
Коротко о ситуации на рынке сейчас:
Вернемся к потенциальным цифрам доходности от инвестиций в недвижимости в 2022, которые в конечном итоге и волнуют инвестора. Даже, с учетом новых правил налогообложения для инвесторов в недвижимость, вложения в жилье остаются в несколько раз привлекательней. Причем, в ликвидных форматах за счет повышенного внимания платежеспособного спроса динамика возрастания цен будет еще выше: думаю, что в среднем на 7-10% выше меридианной.
Сдерживающим фактором стремительного роста цен остается, как и в прошлый период, объем платежеспособного спроса на рынке, выше которого никто из девелоперов прыгнуть не сможет. Ну и, разумеется, психологический климат в целом в стране, который связан напрямую с геополитической и экономической повесткой.
На данный момент, инвесторы заняли выжидательную позицию и не спешат относить деньги в отделы продаж. За декабрь-январь мы наблюдали постепенное снижение покупательской активности и спроса: в среднем на треть. Впрочем, сейчас дает о себе знать также сезонный фактор. Думаю, если самый худший сценарий не воплотится в жизнь, к середине марта начнется постепенное восстановление и покупательской, и инвесторской активности.
