При благоприятных условиях рынок торговой недвижимости оживет

Сегмент торговой недвижимости, очевидно, пострадал от пандемии сильнее всего. В течение 2020 г. и за первый квартал 2021 г. в Киеве и в других городах ТРЦ несколько раз практически полностью прекращали работу из-за карантинных ограничений. Это сильно ударило по привлекательности торговых помещений, по стоимости их аренды, которая пошла на снижение, и притормозило ввод новых объектов.

«По всей стране появилось много закрытых торговых лотов, даже в больших торговых центрах «свернулись» некоторые системные арендаторы», — рассказывает Андрей Рыжиков, CEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.
Но если экономика в 2021 г. все-таки выйдет из пике, а власть перестанет мучить бизнес локдаунами, на рынок столицы и других крупных городов выплеснутся тысячи квадратных метров торговых площадей.
Наиболее насыщен торговыми площадями рынок Киева. По данным Colliers Ukraine, в течение 2020 г. общее предложение новых торговых помещений в столице увеличилось на 5,1% по сравнению с 2019 г. и составило почти 1,6 млн. кв. м. Предложение выросло только за счет одного объекта — это ТРЦ Retroville, арендная площадь которого составляет порядка 76 тыс. кв. м. Открытие первой очереди этого ТРЦ состоялось в мае, а второй — в августе 2020 г. Для сравнения, в течение 2019 г. в Киеве появилось шесть новых объектов общей площадью свыше 230 тыс. кв. м.
В регионах активность этого рынка значительно ниже, и его объемы меньше. По состоянию на конец 2020 г. общее предложение торговой недвижимости в Одессе составило около 453 тыс.  кв. м, в Днепре — 406 тыс. кв. м, а в Харькове — 474 тыс. кв. м.
При этом в «миллионниках» новых проектов в течение 2020 г. было крайне мало. В Одессе и Львове не появился вообще ни один крупный ТРЦ. Среди небольших объектов — только ТЦ «Жемчужина» площадью 4 тыс. кв. м в одесском микрорайоне Таирова. В Днепре — аналогичная ситуация. Только на вокзальной площади был построен небольшой торговый центр площадью 4 тыс. кв. м, а также открылся торгово-деловой центр «Успенский», площадь которого — лишь немногим более 1 тыс. кв. м. В Харькове в течение 2020 г. объем торговых площадей вырос в общей сложности на 14 тыс. кв. м. Причем один из объектов — это реконструированный торговый центр «Мираж», который был закрыт в начале 2019 г. из-за пожара.
Планы девелоперов торговой недвижимости на 2021 г. — гораздо оптимистичнее. По подсчетам аналитиков Colliers Ukraine, только в Киеве на разных стадиях строительства находится 12 объектов общей площадью 763 тыс. кв. м.
В течение года может быть введена в эксплуатацию, по меньшей мере, половина объектов суммарной площадью 300 тыс. кв. м.
В Одессе запланировано расширение трех ТРЦ, в результате чего их площадь вырастет на 50 тыс. кв. м. В Харькове из двух новых проектов площадью свыше 140 тыс. кв. м один уже открылся — это ТРЦ Nikolsky общей площадью 106 тыс. кв. м. В его открытие девелоперская компания Budhouse Group вложила 110 млн. евро, из которых 53,6 млн. евро — кредит польского государственного банка BGK.
«Срок окупаемости составляет 8 лет. Объект сдавался с 92% уровнем заполняемости», — рассказал операционный директор компании Budhouse Group Максим Гаврюшин.
Во Львове и Днепре на текущий год заявленных объектов нет. Хотя в ближайшие 2-4 года эксперты ожидают во Львове появление ТРЦ общей площадью 70 тыс. кв. м. А в Днепре перспективный объем предложения составляет не менее 55 тыс. кв. м.
Впрочем, не исключено, что ввод некоторых объектов вновь сместится или на конец года, или на 2022 г. Многое будет зависеть об общей экономической ситуации в стране и от активности арендаторов.
«Практически все объекты финансируются украинскими компаниями из доходов в других сферах. При условии, если в целом структура их доходов в других бизнесах не ухудшится, компании склонны продолжать строительство ТРЦ, в противном случае инвестиции будут заморожены. Завершение реализации проектов и их ввод — возможность сохранить и вернуть вложенные средства», — объясняет Александр Носаченко, управляющий директор Colliers Ukraine.
Определенный риск для традиционных ТРЦ представляет онлайн-бизнес, который не только «откусывает» аудиторию покупателей, но и частично переходит в оффлайн, конкурируя с обычными магазинами и точками продаж.
«Во время вынужденного закрытия магазинов стремительно ускорили развитие маркетплейсы (Rozetka, «Алло», «Каста» и т. д.), расширяя спрос на товары, которые прежде не были представлены и востребованы в сети: одежда и обувь, фармацевтическая продукция, косметика и парфюмерия, посуда, мебель, алкоголь, — что привлекает новые возрастные категории потребителей, оттягивая их из физических магазинов. В итоге, торговые объекты не имеют достаточного пула арендаторов, откладывают ввод в эксплуатацию, переносят даты открытия до нормализации ситуации», — комментирует Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.
Несмотря на затяжной карантин, спрос на торговые площади в крупных городах со стороны арендаторов по-прежнему остается довольно высоким. Эксперты объясняют это тем, что в мегаполисах до сих пор ощущается нехватка качественных ТРЦ. Например, в Киеве, по данным UTG, на 10 тыс. жителей приходится около 600 кв. м торговых площадей. В некоторых областных центрах (Запорожье, Чернигов) этот показатель вообще ниже 200 кв. м. В Варшаве, для сравнения, на 10 тыс. населения приходится 925 кв. м, в Братиславе — 1477 кв. м, а в Праге — 741 кв. м.
Поэтому, несмотря на очень сложный 2020 г., вакантность в больших ТРЦ столицы и городов-миллионников почти не выросла. Согласно оценкам консалтинговой компании Cushman&Wakefield, доля пустующих помещений не превышает 8-9%. В некоторых офисных и бизнес-центрах вакантность еще в прошлом году перешагнула отметку в 10% и иногда приближается к 20%.
В то же время владельцам или управляющим коммерческих помещений пришлось идти на уступки арендаторам: снижать ставки, давать арендные каникулы и т. д. По оценкам Colliers Ukraine, процент снижения арендных ставок в ТРЦ составил приблизительно 20-30% год к году.
«Сейчас базовые ежемесячные арендные ставки в ТРЦ Киева стабильно на уровне 55-70/кв. м и $70-115/кв. м — в премиальных локациях, с тенденцией к уменьшению», — говорит Михаил Артюхов, специалист международной сети агентств недвижимости RE/MAX.
За пределами столицы ставки на 30-50%, а то и вдвое ниже. На цену сильно влияет расположение объекта. Чем более «проходное» и насыщенное потенциальными покупателями место, тем, соответственно, дороже.
По информации ProfiDOM.com.ua, в большинстве случаев арендаторы и ТРЦ находят компромиссные решения. Например, договариваются об отсрочке арендной платы, получая своеобразные «каникулы», выбивают себе скидки и льготные условия на начальный период работы магазина с выходом на полноценные условия через некоторое время.
Сегодня все ритейлеры стремятся минимизировать риски, и часть этих рисков торговые сети перекладывают на девелопера. Это может быть фиксация минимального платежа, привязка аренды к товарообороту, к заполняемости торгового объекта, заданным значениям посещаемости. Но, скорее всего, такая лояльность арендодателей будет недолгой. Как только рынок восстановится, арендодатели надеются, что ставки поползут вверх, а условия аренды вернутся к докризисным.