На месте "Большевика" появится город в городе — Строительный портал ПрофиДОМ

Легендарный завод «Большевик» на столичной Шулявке уже в конце октября может найти нового владельца и быть приватизирован.

Расположенный на территории 35 га объект, который по решению Кабмина будут выставлять на аукцион за 1,39 млрд. грн. (не считая долгов), вряд ли продолжит функционировать как промпредприятие.
Велика вероятность, что он станет предметом торгов среди столичных застройщиков. Оценивая исходные данные, эксперты прогнозируют там появление крупномасштабного проекта «город в городе» либо коммерческой недвижимости.
Тем не менее, лишь единицы застройщиков могут себе позволить выкупить эту землю, считает юрист-консультант по недвижимости Иван Кудояр. Среди возможных потенциальных претендентов — Stolitsa Group, KAN Development, «Интергал-Буд» и Bud development. Остальные «платить не любят», говорит эксперт, они обычно строят и отдают какой-то процент построенного жилья землепользователю: городу, госструктуре или частному лицу.
«Это очень большая сумма для застройщиков поменьше. Но предложение выгодное для того, кто возьмет землю целиком: по данному району цена за сотку сейчас колеблется в пределах $30-40 тыс., а с учетом заявленной стоимости и площади завода получается где-то $14 тыс. за сотку. То есть даже ниже рынка», — заметил Кудояр, передает UBR.
Главное, чем будет руководствоваться потенциальный покупатель, чтобы стоимость приобретенной недвижимости была равна 10-13% от стоимости квартир, которые там можно будет продать.
В связи с этим, как говорят эксперты, оптимальной там будет высотная застройка по типу ЖК «Комфорт-Таун», «Файна-Таун», «Нивки-Парк» и т. п.
«Там видится большой, крупномасштабный проект типа «город в городе»: со своей инфраструктурой, школой, детсадами, спорткомплексом, парковками, местами озеленения, прогулочными зонами и т. д. Если его условно запроектировать на 35 этажей и в общем проекте стоимость земельного участка будет около 10%, то это приемлемый вариант для застройщика», — считает гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.
В пользу высотного строительства, добавляет Приходько, говорит и тот факт, что вначале землю придется покупать на аукционе, а после — проводить с нуля коммуникации и проверять соответствие уже проведенных там сетей надлежащему техническому состоянию. Поэтому, поскольку затратная часть выйдет довольно большая, только застройка высокой этажности сможет обеспечить высокую рентабельность проекта.
Еще одна статья расхода, с которой столкнется застройщик, — снос старого завода. Как альтернативный вариант, который все чаще стали применять девелоперы, — это разборка и продажа зданий на металлолом. Существуют специальные компании, которые разбирают все до «винтика»: что-то сдают на металлолом, а все остальное продается во вторсырье.
«Это выгодно. Те, кто этим занимаются, знают, сколько металла в перекрытии, сколько в стенах, сколько арматуры есть в бетоне. Тогда какая-то часть затрат покупателя будет возмещена после сдачи черного металла. Если там есть электричество, то, скорее всего, есть и драгметаллы, типа меди, латуни. Это тоже деньги», — подчеркивает Приходько.
Как сообщил основатель KAN Development Игорь Никонов, у его компании пока нет намерений участвовать в аукционе, поскольку, по его мнению, цена в 1,39 млрд. грн. слишком высокая. Но он не исключает, что другие застройщики могут купить объект в складчину либо привлечь инвестора.
Поскольку такие аукционы, как правило, проходят с закрытым списком участников, вероятным может быть и участие какого-то иностранного фонда, который выступит в роли покупателя с намерением впоследствии разделить или перепродать землю. Такая опция существует, говорят эксперты, но все будет зависеть от условий аукциона.
«Западные компании очень боятся Украины и Киева, потому что для них наши правила застройки очень непонятны, и такие куски они вряд ли освоят. У нас можно на пальцах одной руки пересчитать настоящих иностранных инвесторов. Конечно, есть иностранцы, но за ними стоят украинские бизнесмены», — уточняет Кудояр.
Поскольку завод находится недалеко от центральной части города и вдоль дороги, данную локацию вполне вероятно могут рассматривать и под коммерческую недвижимость, считает президент конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе.
«Считаю, давно пора избавлять Киев от таких проектов. Сейчас в столице около 10 тыс. га — под промышленностью, но это раньше Киев был промышленным, сейчас же нужно переходить в другую стратегию: высокоточные производства, IT, становиться финансовым, культурным и туристическим центром, это то, что приносит больше дохода», — заметил он.
В свою очередь, добавляет Парцхаладзе, объекты тяжелой промышленности, хотя бы лет на 50, стоило бы перенести за 30-40 км от города, чтобы там развивались города-спутники и сохранялись рабочие места.
По информации ProfiDOM.com.ua, в целом лот завода «Большевик» на аукционе эксперт оценивает, как «интересный проект», но уточняет — цена «кусается». По его мнению, продажа такого рода объектов Фонд госимущества и застройщики оценивают слишком по-разному.
«Недавно был лот Ирпенской исправительной колонии, тоже министр выставлял — и заявок нет. Это очень чувствительная сфера. Минюст и Фонд госимущества не могут не оценивать здания, они по закону обязаны это сделать. Другой вопрос, что застройщики оценивать эти капитальные объекты не будут, а лишь сам земельный участок», — говорит он.
Если на грядущем аукционе заинтересованных в покупке не будет, то вполне возможно, говорят эксперты, что стартовую цену придется снижать.
Если же покупателем выступит застройщик, то процедура преобразования его в жилую недвижимость также будет не быстрой и затратной.
«Целевое назначение сейчас — «завод». Далее им нужно сделать новый детальный план территории, обратиться в один из двух институтов в Киеве, заплатить порядка $300-500 тыс. и ждать год. После того, как план будет утвержден, застройщик сделает градостроительные условия ограничения застройки участка. И только потом он делает проект, его экспертизу, получает разрешение и начинает строить», — объясняет Кудояр.
Еще один вопрос, который придется решить новому владельцу завода, — собственники помещений завода, которые их когда-то выкупили. На практике, говорят эксперты, покупателю нужно будет идти к каждому и выкупать их на коммерческих договорных условиях.
Если же помещения сдаются в аренду, то, говорит Парцхаладзе, в Киеве существует практика, когда коммерческая недвижимость продавалась прямо с арендаторами — все зависит от договоров.
Единственный нюанс, который омрачает картину «идеального городского жилья» на месте «Большевика», — плотная загруженность дорог на проспекте Победы и улице Гетмана. Построить кусок дороги на этом участке руками застройщика вряд ли получится, а городские власти без инвестиций этого не сделают. И здесь все будет зависеть от договорных отношений между ними, дабы предотвратить транспортный коллапс в том районе.